Piyasa Değer Analizi & Satış Stratejisi
Son 365 günlük Active, Pending ve Closed MLS verilerine dayalı karşılaştırmalı piyasa analizi.
“We don't sell Miami. We analyze it.”
İki gayrimenkul, tek analiz.
Her iki gayrimenkul için de bugünkü piyasa değeri yaklaşık $460,000 seviyesindedir.
Piyasa verileri, özellikle aynı floor-plan aktif ilanlar ve son gerçekleşen satışlar, $500,000 üzerindeki fiyatların satış açısından agresif kaldığını göstermektedir.
- $500K altında güçlü psikolojik fiyatlama
- Alıcı aramalarında görünürlük
- Pazarlık alanı bırakmak
- $450K–$465K gerçekçi kapanış bandını hedeflemek
12342 NW 23 CT
- Owner
- TNR Property Management LLC
- Property Type
- Townhouse
- Bedroom
- 3
- Full Bath
- 2
- Half Bath
- 1
- Floors
- 2
- Living Area
- 1,393 SF
- Actual Area
- 1,443 SF
- Lot Size
- 1,797 SF
- Year Built
- 2022
- Living Units
- 1
- Zoning
- Planned Area Development
12147 NW 23rd Ct
12147 NW 23rd Ct
- Property Type
- Townhouse
- Beds / Baths
- 3 / 2.5
- Living Area
- 1,393 SF
- Year Built
- 2023
- List Price
- $475,000
- Closing Date
- April 3, 2026
- DOM
- 129
Neden çok önemli?
- Aynı community / çok yakın lokasyon
- Aynı bedroom count
- Aynı bathroom configuration
- Aynı 1,393 SF living area
- Benzer construction year
Bu nedenle 12342 NW 23 CT için elimizdeki en güçlü değer göstergelerinden biridir.
$462,000 gerçekleşmiş satış, subject property için yaklaşık $460,000 piyasa değerini doğrudan desteklemektedir.
12453 NW 23rd Ct
12453 NW 23rd Ct
- Property Type
- Townhouse
- Beds / Baths
- 3 / 2.5
- Year Built
- 2022
- List Price
- $444,999
- Closing Date
- September 1, 2026
- DOM
- 466
MLS exportunda bu satışın living-area bilgisi boş olduğu için exact-size comparable olarak kullanılmamalıdır.
Ancak:
- Aynı NW 23rd Ct koridorunda
- Aynı bedroom / bathroom configuration
- Aynı 2022 construction vintage
- Çok yeni bir kapanış
olması nedeniyle $455,000 seviyesini destekleyen önemli bir lokasyon comparable'ıdır.
Üç senaryoda değerleme
Daha hızlı buyer activity ve daha kısa market exposure hedefleyen strateji.
Pazarlık alanı bırakır ancak $500K üzerindeki mevcut stale inventory seviyelerine çıkmaz.
Exact 1,393 SF comparable'ın $462,000'a kapanması nedeniyle $460,000 civarı bugünkü değer için güçlü şekilde desteklenmektedir.
12941 NW 23 PL
- Owner
- TNR Property Management LLC
- Property Type
- Townhouse
- Bedroom
- 3
- Full Bath
- 2
- Half Bath
- 1
- Floors
- 2
- Living Area
- 1,442 SF
- Actual Area
- 1,710 SF
- Lot Size
- 1,873 SF
- Year Built
- 2023
- Living Units
- 1
- Zoning
- Planned Area Development
Alıcının bugün karşılaştırdığı gayrimenkuller
Aşağıdaki property'lerin hepsi 1,442 SF, 3 BR / 2.5 BA ve subject property ile çok yakın construction vintage'a sahiptir.
12751 NW 23rd Pl
- Living Area
- 1,442 SF
- Beds / Baths
- 3 / 2.5
- Year Built
- 2023
- DOM
- 9
12532 NW 23rd Pl
- Living Area
- 1,442 SF
- Beds / Baths
- 3 / 2.5
- Year Built
- 2023
- DOM
- 81
12620 NW 23rd Pl
- Living Area
- 1,442 SF
- Beds / Baths
- 3 / 2.5
- Year Built
- 2023
- DOM
- 82
12663 NW 24th Ave
- Living Area
- 1,442 SF
- Beds / Baths
- 3 / 2.5
- Year Built
- 2022
- DOM
- —
12523 NW 24th Ave
- Living Area
- 1,442 SF
- Beds / Baths
- 3 / 2.5
- Year Built
- 2022
- DOM
- 302
Bir buyer bugün 12941 NW 23 PL'yi değerlendirirken doğrudan bu inventory ile karşılaştıracaktır.
Aynı floor-plan, canlı rekabet aralığı
Bu veri son derece önemlidir çünkü bunlar yalnızca aynı neighborhood'daki townhouse'lar değil, aynı zamanda subject property ile aynı 1,442 SF floor-plan ölçüsündedir. Bu nedenle bir buyer bugün 12941 NW 23 PL'yi değerlendirirken doğrudan bu inventory ile karşılaştıracaktır.
Liste fiyatı ≠ piyasa değeri
12629 NW 23rd Pl
- Living Area
- 1,442 SF
- Beds / Baths
- 3 / 2.5
- Year Built
- 2023
- DOM
- 345
12623 NW 24th Ave
- Living Area
- 1,442 SF
- Beds / Baths
- 3 / 2.5
- Year Built
- 2022
- DOM
- 771
Bir property'nin MLS üzerinde $499K veya $553K fiyatla bulunması, o property'nin bu değerde olduğu anlamına gelmez.
Uzun Days on Market süreleri, bu fiyat seviyelerinde buyer resistance olduğunu gösterir. Dolayısıyla valuation yapılırken active asking prices değil, buyer behavior ve gerçekleşmiş satışlar esas alınmalıdır.
Daha büyük floor plan — closed sales
Bu property'ler exact model değildir ve valuation'da destekleyici kanıt (supporting evidence) olarak değerlendirilmelidir.
12917 NW 23rd Pl
- Beds / Baths
- 3 / 2.5
- Living Area
- 1,695 SF
- Year Built
- 2023
- List Price
- $489,000
- Closing
- February 18, 2026
- DOM
- 282
Subject'ten yaklaşık 253 SF daha büyük olmasına rağmen yalnızca $475,000'a satılmıştır. Bu satış, 1,442 SF subject property için $475K üzerinde bir değeri savunmayı zorlaştırmaktadır.
12693 NW 24th Ave
- Beds / Baths
- 3 / 2.5
- Living Area
- 1,695 SF
- Year Built
- 2022
- List Price
- $539,900
- Closing
- December 19, 2025
- DOM
- 265
Daha yüksek bir değeri göstermesine rağmen subject'ten yaklaşık %18 daha büyük ve farklı floor plan olduğundan yalnızca secondary / supporting comp olarak kullanılmalıdır.
2361 NW 125th St
- Beds / Baths
- 3 / 2.5
- Living Area
- 1,827 SF
- Year Built
- 2022
- List Price
- $539,900
- Closing
- September 4, 2026
- DOM
- 154
Subject'ten yaklaşık 385 SF daha büyük. $533K satış fiyatını 1,442 SF unit'e doğrudan uygulamak doğru değildir; büyük floor-plan segmentindeki pricing ceiling'i anlamak için kullanılmalıdır.
4 Bedroom supporting comp
12845 NW 24th Ave
- Bedroom
- 4
- Bath
- 2.5
- Living Area
- 1,820 SF
- Year Built
- 2022
- List Price
- $600,000
- Closing
- April 2, 2026
- DOM
- 320
Bu comparable'ın subject valuation'ında düşük ağırlığı olmalıdır çünkü:
- 4 bedroom
- 1,820 SF
- Subject'ten yaklaşık 378 SF daha büyük
- Farklı buyer segmentine hitap ediyor
Bu nedenle “Market Ceiling / Larger Product Reference” olarak etiketlenmelidir.
12635 NW 24th Ave — pending sale
12635 NW 24th Ave
- Beds / Baths
- 3 / 2.5
- Living Area
- 1,695 SF
- Year Built
- 2022
- DOM
- 42
Daha büyük olan 1,695 SF bir townhouse'ın $475,000 asking price ile pending olması, mevcut buyer demand'in bulunduğu fiyat aralığı hakkında güçlü bir sinyal vermektedir.
Final sale price henüz bilinmediği için bunu closed comp olarak kullanma. Ancak mevcut piyasa yönü açısından önemli bir supporting indicator olarak değerlendir.
12942 NW 23rd Pl
12942 NW 23rd Pl
- Beds / Baths
- 3 / 2.5
- Living Area
- 1,695 SF
- Year Built
- 2023
- DOM
- 78
Bu comparable özellikle dikkat çekicidir çünkü subject #2'den yaklaşık 253 SF daha büyük bir townhouse şu anda $459,000'a teklif edilmektedir.
Bu durum 1,442 SF subject property'nin $500K+ seviyesinde konumlandırılmasını daha da zorlaştırmaktadır.
Tüm önemli comparables tek bakışta
| Property | Status | BR | SF | Year | List | Sold | DOM | Relevance |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12147 NW 23rd Ct | SOLD | 3 | 1,393 | 2023 | $475K | $462K | 129 | Very High |
| 12453 NW 23rd Ct | SOLD | 3 | N/A | 2022 | $445K | $455K | 466 | High |
| 12751 NW 23rd Pl | ACTIVE | 3 | 1,442 | 2023 | $445K | — | 9 | Very High |
| 12532 NW 23rd Pl | ACTIVE | 3 | 1,442 | 2023 | $449K | — | 81 | Very High |
| 12620 NW 23rd Pl | ACTIVE | 3 | 1,442 | 2023 | $459K | — | 82 | Very High |
| 12663 NW 24th Ave | ACTIVE | 3 | 1,442 | 2022 | $460K | — | — | Very High |
| 12523 NW 24th Ave | ACTIVE | 3 | 1,442 | 2022 | $470K | — | 302 | Very High |
| 12629 NW 23rd Pl | ACTIVE | 3 | 1,442 | 2023 | $553K | — | 345 | Low· Overpriced |
| 12623 NW 24th Ave | ACTIVE | 3 | 1,442 | 2022 | $499K | — | 771 | Low· Stale |
| 12942 NW 23rd Pl | ACTIVE | 3 | 1,695 | 2023 | $459K | — | 78 | High |
| 12635 NW 24th Ave | PENDING | 3 | 1,695 | 2022 | $475K | TBD | 42 | High |
| 12917 NW 23rd Pl | SOLD | 3 | 1,695 | 2023 | $489K | $475K | 282 | High |
| 12693 NW 24th Ave | SOLD | 3 | 1,695 | 2022 | $539.9K | $512K | 265 | Medium |
| 2361 NW 125th St | SOLD | 3 | 1,827 | 2022 | $539.9K | $533K | 154 | Medium |
| 12845 NW 24th Ave | SOLD | 4 | 1,820 | 2022 | $600K | $575K | 320 | Low |
Renk kodları yerine badge sistemi kullanılmıştır. Vurgulanan 1,393 SF ve 1,442 SF satırları, subject property'ler ile aynı floor-plan ölçüsündeki exact-size comparable'lardır.
Tüm Karşılaştırmaları MLS Üzerinden İnceleyin
Bu analizde kullanılan Active, Pending ve Closed karşılaştırmaları OneHome üzerinden detaylı olarak görüntüleyebilirsiniz.
Reviewed
Open the live OneHome MLS collection to review individual properties, photos, pricing and listing details.
Neye daha fazla ağırlık verdik?
Valuation yalnızca $/SF ortalaması kullanılarak yapılmamıştır.
Townhouse marketinde floor plan, bedroom count, unit positioning ve current competing inventory ciddi fiyat farklılıkları yaratabileceğinden exact-model comparables'a daha fazla ağırlık verilmiştir.
Piyasa $500K üzerindeki fiyatları destekliyor mu?
Bazı active listings:
- $499K listing
- 771 DOM
- $553K listing
- 345 DOM
- Exact 1,442 SF yeni listing
- $445K
- Exact 1,442 SF active
- $449K
- Exact 1,442 SF active
- $459K
- 1,695 SF pending
- $475K
- 1,695 SF closed
- $475K
- Exact 1,393 SF closed
- $462K
Asking Price ≠ Market Value
Piyasa değeri, satıcının istediği fiyat değil; buyer'ın gerçekten ödemeye razı olduğu ve transaction'ın gerçekleştiği seviyedir.
Fiyat ekseninde piyasanın haritası
12342 NW 23 CT
- 1Exact-size 1,393 SF sale → $462K
- 2Aynı street üzerindeki yeni sale → $455K
- 3Current neighborhood competition $450K–$470K bandını destekliyor
12941 NW 23 PL
- 1Exact 1,442 SF active inventory → $445K–$470K
- 2Çok yakın 1,695 SF sale → $475K
- 31,695 SF pending → $475K asking
- 41,695 SF active → $459K
- 5$499K–$553K exact-model listings'in çok uzun DOM süreleri var
İki property birlikte satılırsa
Bulk / portfolio transaction durumunda investor buyer'ın discount beklentisi olabileceğinden, iki property'nin birlikte satılması her zaman toplam retail satış değerinden daha yüksek net sonuç yaratmayabilir.
Önerilen satış stratejisi
- $500K search threshold altında kalmak
- Premium position yaratmak
- Negotiation room bırakmak
- Buyer feedback toplamak
İlk 14–21 gün buyer feedback takip edilir. Eğer:
- yeterli showing yoksa
- offer oluşmuyorsa
- exact-model competition price cuts yapıyorsa
market positioning tekrar değerlendirilir.
Piyasa bize ne söylüyor?
Mevcut MLS verileri, gerçekleşmiş satışlar ve exact floor-plan competition birlikte değerlendirildiğinde, her iki gayrimenkul için de yaklaşık $460,000 piyasa değeri makul ve savunulabilir görünmektedir.
Doğru fiyatlandırma stratejisinin amacı en yüksek liste fiyatını yazmak değil; piyasadan alınabilecek en yüksek gerçek satış fiyatına ulaşmaktır.
View All MLS Comparables59 Records · Active · Pending · ClosedTahmini satıcı net getirisi
Aşağıdaki hesaplamalar $475,000 estimated sale price üzerinden hazırlanmıştır. Rakamlar tahminidir ve nihai kapanış rakamları title, tax proration ve diğer masraflara göre değişebilir.
| Estimated Sale Price | $475,000.00 |
| Buyer Side Commission — 3% | -$14,250.00 |
| Seller Side Commission — 3% | -$14,250.00 |
| Other Estimated Closing Costs | -$9,581.12 |
| Total Estimated Closing Costs | -$38,081.12 |
| Estimated Seller Net Proceeds | $436,918.88 |
| Estimated Sale Price | $475,000.00 |
| Buyer Side Commission — 3% | -$14,250.00 |
| Seller Side Commission — 3% | -$14,250.00 |
| Other Estimated Closing Costs | -$9,581.12 |
| Total Estimated Closing Costs | -$38,081.12 |
| Estimated Seller Net Proceeds | $436,918.88 |
| Gross Sale Proceeds | $950,000.00 |
| Buyer Side Commission — 3% | -$28,500.00 |
| Seller Side Commission — 3% | -$28,500.00 |
| Other Estimated Closing Costs | -$19,162.24 |
| Total Estimated Closing Costs | -$76,162.24 |
| Estimated Net Proceeds | $873,837.76 |
Bu Seller Net Sheet yalnızca tahmini amaçlıdır ve bağlayıcı bir teklif veya garanti değildir. Nihai net getiri; kapanış tarihi, property tax proration, title masrafları, açık ödemeler ve müzakere edilen şartlara göre değişebilir. Kesin rakamlar için title company ve vergi danışmanınıza başvurunuz.
Miami'de Gayrimenkul, Strateji ve Güven
MiamiLi, Miami'deki Türk yatırımcıların gayrimenkul yolculuğunda güvenilir ortağı olmak amacıyla 2015 yılında kuruldu. Bugün residential ve commercial yatırım danışmanlığı, concierge hizmetleri ve şehir rehberliği sunuyoruz.
Erman Adanır
Kurucu & CEO · Licensed Real Estate Broker
Florida Lic# BK3401359
Erman Adanır, 10 yılı aşkın ABD iş deneyimi ve $100 milyon doları aşan Miami lüks gayrimenkul işlem hacmi ile Güney Florida'nın önde gelen Türk gayrimenkul danışmanlarından biridir. Florida eyaletinde lisanslı emlak brokeri olarak faaliyet göstermektedir.
Türkiye'den ABD'ye göç ettikten sonra ilk olarak teknoloji sektöründe başarılı girişimler yürüterek iş dünyasına adım attı. Miami gayrimenkul piyasasındaki derin bilgisini, uluslararası yatırım deneyimiyle birleştirerek 2015 yılında MiamiLi'yi kurdu.
Özellikle Türk yatırımcıların dil bariyeri, yasal süreçler ve kültürel farklılıkları köprüleyen bir yaklaşım benimser. Müşterilerine sadece mülk satışı değil; uzun vadeli yatırım stratejisi, piyasa analizi, kira getirisi optimizasyonu ve tam kapsamlı concierge hizmetleri sunar.
“Bir satış yapmak için değil, kalıcı bir Miami ortağı olmak için buradayız.”